LA SAISON DES IMPÔTS EN COPROPRIÉTÉ

1. Les syndicats de copropriété doivent-ils produire des déclarations de revenus ?

Oui, et ce, tant au provincial qu’au fédéral. Considéré comme une personne morale (sans but lucratif, sauf exception), un syndicat de copropriété est légalement tenu de produire des déclarations de revenus, même s’il ne génère aucun revenu. Les déclarations doivent être produites au plus tard 6 mois suivant la clôture de l’année financière du syndicat.

2. Avant de commencer : quels documents et informations rassembler ?

Avant de produire les déclarations, le syndicat doit rassembler :

• Numéro d’entreprise (NE). Seul un administrateur peut obtenir le numéro d’entreprise (NE) à 9 chiffres auprès de l’Agence du revenu du Canada. Il peut l’obtenir par la poste ou, mieux, par téléphone et l’obtenir sur-le-champ.
• Numéro d’entreprise (NEQ). Les syndicats de copropriété sont enregistrés au registraire des entreprises du Québec et à chaque entreprise est attribué un numéro à 10 chiffres qui lui permet d’ouvrir un compte de banque et de transiger avec des organismes gouvernementaux. Ce numéro peut être trouvé en ligne, sur le site du registraire des entreprises du Québec, simplement avec le nom du syndicat.
• Numéro d’identification(ID). Pour obtenir le numéro d’identification (ID) de son syndicat, un copropriétaire peut l’obtenir en téléphonant au service à la clientèle de Revenu Québec. Ce numéro à 10 chiffres sert exclusivement aux correspondances avec Revenu Québec.
• Date de constitution du syndicat. Cette date est inscrite au registraire des entreprises du Québec.
• Noms des administrateurs et leurs postes. On peut aussi les désigner comme « administrateurs ».
• États financiers : Avoir en main les états financiers dont le bilan doit impérativement être équilibré, sans quoi il se peut que Revenu Québec ou l’ARC les questionne.
• Si les déclarations de revenus sont complétées par un copropriétaire : seule une production manuelle, en format papier. Il n’existe pas de logiciel « grand public » pour les entreprises.

3. Quels formulaires faut-il remplir ?

Pour les petites copropriétés, définies aux fins de l’impôt comme des syndicats dont les revenus de placements sont inférieurs à 10 000$ ou dont l’actif est inférieur à 200 000$, les formulaires requis sont :

Fédéral      Déclaration T2 abrégée + annexe 100 (bilan) + annexe 125 (état des résultats) + annexe 141 (liste de contrôle qui permet de déterminer qui a préparé les états financiers, l'importance de sa participation et si des réserves ont été formulées).

Provincial  Formulaire CO-17.SP (2 pages) qui exige le paiement annuel des droits d’immatriculation et qui demande d’annexer les états financiers.

Pour les grandes copropriétés, définies aux fins de l’impôt comme des syndicats dont les revenus de placements sont supérieurs à 10 000$ ou dont l’actif est supérieur à 200 000$, les formulaires requis sont : 

Fédéral       Déclaration T2 abrégée + annexe 100 (bilan financier) + annexe 125 (état des résultats) + annexe 141 (liste de contrôle qui permet de déterminer qui a préparé les états financiers, l'importance de sa participation et si des réserves ont été formulées). S’ajoute l’annexe T1044 (2 pages) qui est la Déclaration de renseignements pour les organismes sans but lucratif.

Provincial  Formulaire CO-17.SP (2 pages) qui exige le paiement annuel des droits d’immatriculation et qui demande d’annexer les états financiers.

4. Doit-on envoyer les états financiers ?

Les états financiers sont demandés au provincial seulement, avec le formulaire CO-17.SP.

5. Que se passe-t-il si notre syndicat n’a jamais fait de déclaration de revenus ?

Si un syndicat n’a jamais produit de déclaration de revenu, il n’est jamais trop tard pour commencer. Les déclarations d'impôts sont alors remplies pour une première année uniquement, sans égard aux années antérieures. Comme aucun revenu n’est déclaré, les agences gouvernementales sont clémentes et, généralement, ne demandent rien de plus.

Il est toutefois possible, bien que rare, qu’un syndicat de copropriété soit soumis à une pénalité de retard ou à des intérêts. En principe, l’amende pourrait aller jusqu’à 25$ par jour de retard (minimum 100$ et maximum 2 500$ par déclaration non produite). Si une pénalité devait être imposée, contacter l’Agence de revenu du Canada et Revenu Québec pour régulariser la situation. Les agences de revenu gouvernementales sont souvent compréhensives.

6. Concrètement, comment procéder?

• Étape 1 : Rassembler les 3 numéros requis => le NEQ et l’ID au provincial et le NE au fédéral
• Étape 2 : Rassembler les états financiers de l’année financière qui vient de se terminer
• Étape 3 : Remplir les formulaires requis. Dans le doute ou devant cette tâche qui pourrait paraître rébarbative pour certaines personnes, ne pas hésiter à faire appel aux services d’un comptable professionnel agréé (CPA). Les frais exigés en 2023 par une firme réputée de CPA étaient de ± 150$ pour la production des 2 déclarations.
• Étape 4 : Au besoin, contacter l’Agence de revenu du Canada et Revenu Québec pour clarifier les démarches à compléter, en particulier si des pénalités sont imposées.

Plusieurs articles sur la gestion financière et les déclarations de revenu :

https://www.solutioncondo.com/tag/impot/

Deux CPA remplissent les formulaires pas à pas, lors d’une formation du RGCQ :

https://www.youtube.com/watch?v=QL0NlgVATHk&t=9s

LES BORNES DE RECHARGE EN COPROPRIÉTÉ : PLANIFIER LE VIRAGE

1. En route vers l’électrification des véhicules légers au Québec

En 2021, le gouvernement du Québec annonçait la fin de la fabrication des véhicules à essence à compter de 2035. La préoccupation pour l’électrification des immeubles multirésidentiels est depuis, à l’agenda des conseils d’administration qui ont tout intérêt à planifier le projet de façon structurée. Pourquoi ?

D’abord pour éviter que chaque copropriétaire possédant un véhicule électrique ne procède individuellement, sans tenir compte de l’infrastructure électrique requise pour l’ensemble de l’immeuble. Et aussi pour éviter de « construire l’avion en plein vol » et devoir mettre en œuvre un projet d’électrification des cases de stationnement au moment où le virage vers les voitures électriques deviendra incontournable. D’ailleurs, la tendance à l’électrification est là pour de bon ; les données canadiennes révèlent que les nouvelles immatriculations de véhicules à essence ont chuté de 25 %, passant de 94,5% en 2017 à 70,2% en 2024 selon Mobilité Électrique Canada. De plus, on rapportait une demande accrue au Québec de la part des acheteurs de condos pour des immeubles équipés de bornes de recharge. Cette tendance reflète l'adoption croissante d'options de transports plus durables comme les véhicules électriques et hybrides rechargeables.

2. Partage des responsabilités et des coûts

a - Qui pilote le projet? Le conseil d'administration est le maître d’œuvre du projet d’électrification. Avant tout, le CA devra recourir aux services d’une firme spécialisée ou d'un entrepreneur électricien afin de procéder à une analyse énergétique du bâtiment. Cette première prise de contact consiste en une visite des lieux (gratuite en 2024) pour évaluer la capacité électrique du ou des panneaux électriques déjà installés. Cette étape préliminaire permet de déterminer la stratégie à adopter pour relier le panneau électrique principal (partie commune) aux bornes de recharge situées dans les garages ou dans les cases de stationnement, intérieures et extérieures (parties privatives ou communes, selon la déclaration de copropriété). Cette stratégie donnera déjà une idée sommaire du coût du projet.

b -  Qui a l’autorité pour la mise en œuvre du projet d’électrification ? Comme il s’agit d’un projet visant l’amélioration/transformation des parties communes, le projet requiert l’approbation de 75% des voix des copropriétaires présents ou représentés (art. 1097 C.c.Q.). Lors d’une assemblée extraordinaire, les copropriétaires auront à voter:

• Une résolution visant à amender la déclaration de copropriété (notariée) afin de permettre l’installation des bornes de recharge, si la déclaration ne prévoit rien à ce sujet ;
• Une « politique de recharge » ou à tout le moins un règlement encadrant les responsabilités des travaux, la répartition des charges financières, l’utilisation des bornes, etc. Ces amendements doivent être rédigés par un notaire ou un avocat spécialisé en droit de la copropriété.

c - Qui paie quoi ? Généralement, les responsabilités et les coûts afférents sont ainsi partagés : le syndicat prend en charge l’installation de l’infrastructure (le panneau électrique principal) et en assume les coûts alors que les copropriétaires qui ont des véhicules électriques prennent seuls en charge le coût de l’installation d’une borne de recharge dans leur garage ou espace de stationnement. Ceci sous réserve des dispositions prévues par la déclaration de copropriété.

À noter que la responsabilité personnelle inclut l’achat de la borne électrique et l’installation du filage par un électricien certifié par la Régie du bâtiment du Québec, reliant le panneau électrique principal à la borne de recharge.

Trois façons de gérer la facturation :

• Par l’utilisateur : solution simple où chaque borne est raccordée au réseau d’Hydro-Québec de l’unité du copropriétaire. Cette solution n’est pas toujours possible pour les immeubles en hauteur, mais convient aux petites copropriétés.
• Par le syndicat: infrastructure commune avec un compteur d’Hydro-Québec dédié aux bornes. Le client qui reçoit le compte est le syndicat, qui réclame à son tour aux copropriétaires-utilisateurs.
• Par un fournisseur de service de recharge: une solution plus coûteuse consiste à faire appel à un fournisseur qui assure un service clé en main. Il prend en charge le coût de la borne, son entretien et les coûts d’électricité. Il facture ensuite un montant mensuel directement à l’utilisateur.

3. Les enjeux techniques

Au Québec, tous les travaux visant une installation électrique doivent être exécutés par un entrepreneur- électricien membre de la Corporation des maîtres électriciens du Québec (CMEQ). Pour les travaux d’installation des bornes de recharge, l’entrepreneur-électricien doit détenir une licence valide d’entrepreneur spécialisé dans la catégorie « 16 Électricité ». On peut vérifier en consultant le site web de la Régie du bâtiment. https://www.cmeq.org/

Lorsqu'il s'agit d'installer un nouveau panneau électrique ou des bornes de recharge, des aspects techniques entrent en jeu : espace disponible, étude de capacité, prise électrique et tension, compteurs, salle électrique et état du panneau électrique principal. Sans entrer dans les détails techniques, soulignons qu'un contrôleur de charge pour véhicules électriques est généralement nécessaire. Il s’agit de cette boîte grise ajoutée, qui permet de contrôler et d’optimiser la consommation d’énergie pour éviter les surcharges et réduire les coûts énergétiques. Pour pouvoir gérer la puissance en partageant la capacité disponible, les bornes doivent communiquer entre elles. Cette communication fait appel à différentes technologies sans fil (Wi-Fi, ZigBee, cellulaire, etc.) ou filaire. C’est un élément dont il faut tenir compte au moment de choisir la solution qui convient à ses besoins.

4. Les enjeux financiers

Le programme Roulez vert, en place depuis 2012 aux côtés de la subvention fédérale de 5000 $, subit et subira une série de coupes budgétaires, culminant avec son abolition totale en 2027. Le programme du gouvernement du Québec offrait des subventions substantielles aux acheteurs d’autos électriques (jusqu’à 4 000$ pour l’achat d’une automobile et 600$ par borne installée). Or, en décembre 2024, le gouvernement annonçait sa suspension temporaire pour une période d’au moins 2 mois à compter du 1^er février. Toutefois, on annonce aussi que le rabais de 600 $ sur l'installation de bornes de recharge devrait être maintenu au-delà de 2027. 

Les syndicats qui souhaitent aller de l’avant avec un projet d’électrification auraient donc tout avantage - pour anticiper le virage Vert - à provisionner un fonds dédié au projet bornes de recharge pendant les années précédant sa réalisation. Sinon, il faudra recourir à des cotisations spéciales, ce qui risque de rendre le projet moins attrayant pour certains copropriétaires.

5. Les principales étapes-clés du projet

1. Le projet bornes de recharge peut découler de l’initiative d’un copropriétaire ou du conseil d'administration (CA) mais dans tous les cas, c’est le CA qui est maître d’œuvre du projet. Le CA ou un comité de copropriétaires détermine les besoins et documente les paramètres techniques, légaux et financiers d’un tel projet sur l’ensemble de la copropriété : amendement nécessaire à la déclaration de copropriété, emplacement et types de bornes de recharge, évaluation sommaire des coûts et partage des responsabilités et des coûts entre le syndicat et les copropriétaires.
2. Une fois cette analyse sommaire réalisée, le comité ou le CA convoque une 1re assemblée (extraordinaire de préférence) pour informer et mobiliser les copropriétaires sur le projet bornes de recharge. À cette étape, il faut obtenir l’aval de l’assemblée pour procéder à la recherche d’experts techniques et juridiques qui poseront les jalons du projet.
3. Le recours aux services d’une firme spécialisée (ingénieurs ou technicien spécialisé) ou d’un entrepreneur-électricien est incontournable. Une visite des lieux (des firmes le faisaient gratuitement en 2024) servira à déterminer le contexte d’installation de l’équipement qui dépend de la configuration de l’immeuble et de la nature juridique des cases de stationnement : parties privatives, communes ou communes à usage restreint. On évalue alors s’il faut privilégier une approche individuelle (depuis le compteur de chaque copropriétaire) ou une approche commune (depuis le compteur de l’immeuble). L’expert fera l’analyse des charges et de l’équipement électrique requis. Une évaluation plus précise des coûts devrait alors être connue.
4. En vue d’une approbation formelle par l’assemblée, le comité ou le CA fait rédiger une politique de recharge ou à tout le moins un règlement amendant la déclaration, en contactant un notaire ou un avocat spécialisé en copropriété. Ce règlement modifie l’acte constitutif de la déclaration de copropriété; il devra impérativement être approuvé par au moins 75% des voix à l’assemblée et notarié.
5. Une 2^e assemblée est convoquée (privilégier une assemblée extraordinaire) pour que l’assemblée se prononce formellement sur la mise en œuvre des travaux, après le compte-rendu de l’expert technique et après avoir pris connaissance de la politique de recharge ou du règlement amendant la déclaration de copropriété. Au besoin, inviter un professionnel technique ou juridique pour qu’un tiers puisse répondre aux questions des copropriétaires. Au terme de cette assemblée, un vote favorable d’au moins 75% des voix présentes ou représentées à l’assemblée (art. 1097 C.c.Q.) est impératif pour pouvoir aller de l’avant et réaliser le projet.
6. Le Code du bâtiment exige la production de plans et de devis pour toute installation électrique de plus de 200 kW. Ces plans peuvent être réalisés par un maître électricien, mais uniquement pour les travaux qu’il fait lui-même. Si le syndicat ou le propriétaire souhaite faire préparer les plans et devis par un professionnel indépendant, il doit faire appel à un ingénieur membre de l'Ordre des ingénieurs du Québec (OIQ).
7. Construction du projet

Ressources

Site complet sur le sujet : l’Association des Véhicules Électriques du Québec https://www.aveq.ca/

Pour voir et entendre 3 experts aborder les aspects techniques et juridiques : Webradio mai 2024 (Condolegal) - Bornes de recharge en copropriété

Pour les étapes du projet et les détails purement techniques, un document fort bien fait par Hydro-Québec sur la recharge des véhicules électrique dans les immeubles multilogements : Guide de recharge de véhicules électriques dans un multilogement. Décembre 2019

Deux firmes spécialisées : GCD Énergie : https://gcdenergie.com/  et Murbly : https://murbly.com/

À venir lorsque le règlement sera publié, en 2025.  

Le carnet d'entretien et ses modalités.

L'étude du fonds de prévoyance et ses modalités.

L'atestation sur l'état du syndicat (copropriété). 

Projet de règlement à venir en 2025 :

L'article 1070 du Code civil du Québec a été modifié pour inclure, dans le registre de la copropriété, le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et d'autres documents pertinents à l’immeuble ou au syndicat, ainsi que ceux prévus par règlement gouvernemental. Toutefois, ces modifications, ainsi que celles des articles 1070.2 et 1071, ne sont pas encore en vigueur, bien qu'elles le soient possiblement prochainement.

Article 1070.2

Non en vigueur :

Le conseil d’administration fait établir un carnet d’entretien de l’immeuble, lequel décrit notamment les entretiens faits et à faire. Il tient ce carnet à jour et le fait réviser périodiquement…/

Article 1071.1

Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance affecté uniquement à ces réparations et remplacements…/

Non en vigueur :

Le conseil d’administration obtient une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes.

Non en vigueur :

Les sommes à verser au fonds de prévoyance sont fixées sur la base des recommandations formulées à l’étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l’évolution de la copropriété, notamment des montants disponibles au fonds de prévoyance.

Référence : Code civil du Québec

SECTION V — DES DROITS ET OBLIGATIONS DU SYNDICAT | Code civil du Québec annoté |